Sanierungsbedarf im Wohnungsbestand: Eine wachsende Herausforderung

In vielen Regionen Deutschlands besteht erheblicher Sanierungsbedarf im Gebäudebestand – mit spürbaren Folgen für Energieverbrauch, Wohnkomfort und Werterhalt. So sind im Kreis Gütersloh laut einer Untersuchung des Pestel-Instituts mehr als 87.000 Wohnungen sanierungsbedürftig. Auch im Raum Bayreuth zeigt sich Handlungsbedarf: Rund 60 % der dortigen Wohnungen sind älter als 45 Jahre und gelten vielfach als modernisierungsbedürftig. Im Unteralläu sind mehr als 60.000 Wohnungen sanierungsbedürftig

Diese regionalen Beispiele verdeutlichen ein übergreifendes Problem: Der Sanierungsstau betrifft weite Teile des deutschen Wohnungsmarkts – insbesondere im Hinblick auf energetische Standards, Haustechnik und Wohnqualität.

Doch wo genau liegen die Schwachstellen? Warum stockt die Sanierung so oft? Und welche Rolle spielen technische Gewerke wie Lüftung dabei? Der Beitrag liefert faktenbasierte Einblicke für Fachplaner, Architekten und das ausführende Handwerk – inklusive Überblick zu Förderkulissen, Normen und praxistauglichen Ansätzen.

Sanierungsstau im Bestand

Rund 16 Millionen Wohngebäude in Deutschland wurden vor 1990 gebaut, viele davon mit geringem energetischem Standard. Große Teile des Gebäudebestands sind unsaniert oder nur teilweise modernisiert. Auch abseits der Metropolen besteht hoher Handlungsdruck. Der Rückstau betrifft nicht nur Eigentümer, sondern wirkt sich gesamtgesellschaftlich aus, etwa durch:

• unnötig hohe CO₂-Emissionen

• massive Energieverbräuche

• steigende Nebenkosten für Mieter

• Wertverlust bei Nichtmodernisierung

Typische Schwachstellen sanierungsbedürftiger Wohngebäude

Der Gebäudebestand, insbesondere aus den Baujahrklassen vor 1980, weist häufig energetische und technische Defizite auf. Die wichtigsten Schwachstellen im Überblick:

• Unzureichende Wärmedämmung: Außenwände, Dächer und Kellerdecken älterer Gebäude sind oft nicht oder nur minimal gedämmt. Das führt zu hohen Wärmeverlusten und erhöhtem Energiebedarf.

• Veraltete Fenster und Türen: Einfachverglasung oder mangelhafte Dichtung führen zu Zugluft und Wärmeverlust. Zudem ist der Schallschutz in vielen Fällen unzureichend.

• Ineffiziente Heiztechnik: Alte Heizkessel, fehlende hydraulische Abgleiche oder nicht regelbare Heizkörperventile führen zu einem unnötig hohen Energieverbrauch.

• Keine oder unzureichende Lüftung: In vielen Altbauten fehlt eine strukturierte Lüftungslösung. Dies kann zu Feuchteschäden, Schimmelbildung und Problemen beim Erhalt der Bausubstanz führen.

• Elektro- und Sanitärinstallation: Leitungen und Anlagen sind häufig nicht mehr auf dem Stand der Technik und können Sicherheitsrisiken bergen oder modernen Nutzungsanforderungen nicht gerecht werden.

Diese technischen Defizite stellen nicht nur eine Herausforderung für Eigentümer und Bewohner dar, sondern auch für Fachplaner und Handwerksbetriebe, die bei Sanierungen ganzheitlich denken und planen müssen.

Was bedeutet energetische Sanierung konkret?

Der Begriff „energetische Sanierung“ ist breit gefasst. Gemeint ist in der Regel die Modernisierung eines Gebäudes mit dem Ziel, den Energiebedarf dauerhaft zu senken. Dazu gehören beispielsweise:

• Dämmung der Gebäudehülle (Fassade, Dach, Kellerdecke)

• Austausch oder Optimierung der Heizungsanlage

• Einbau energieeffizienter Fenster und Türen

• Integration von Lüftungssystemen mit Wärmerückgewinnung

• Nutzung erneuerbarer Energien (z. B. Wärmepumpe, Photovoltaik)

Gerade bei Bestandsgebäuden ist dabei oft ein stufenweises Vorgehen sinnvoll. Eine seriöse Sanierungsplanung berücksichtigt sowohl bauliche als auch haustechnische Aspekte, immer unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit, der Fördermöglichkeiten und der individuellen Gebäudesituation.

Warum wird so wenig saniert?

Die Gründe sind vielschichtig. Hier die wichtigsten Hemmnisse:

Wirtschaftliche Faktoren

• Kostenintensität: energetische Sanierung ist teuer, v. a. in Kombination mit gestiegenen Baupreisen und Fachkräftemangel

• unsichere Förderkulisse: laufend neue Programme, aber teils komplexe Antragsverfahren

• geringe Amortisation: Eigentümer von Mietobjekten fürchten, Investitionen nicht refinanzieren zu können

Technische Herausforderungen

• Gebäudestruktur: viele Altbauten lassen sich nur schwer auf aktuelle Standards bringen

• fehlende Planung: insbesondere bei kleineren Objekten fehlt eine ganzheitliche Herangehensweise

• Schnittstellenprobleme: Gewerke wie Dämmung, Fenster, Lüftung, Heizung greifen oft nicht sauber ineinander

Regulatorische Unsicherheit

• Uneinheitliche Anforderungen aus GEG, EnEV-Nachfolgern und ESG-Zielen

• Wohnungswirtschaft unter Druck, aber mit unklaren langfristigen Zielpfaden

Trotz der Hürden zeigen Studien, dass der energetische Hebel im Bestand enorm ist. Die größten Potenziale liegen typischerweise in:

Sanierungsdruck steigt – was das für Fachplaner und Handwerk bedeutet

Für Planer, Architekten und Handwerksbetriebe entstehen durch den steigenden Sanierungsbedarf neue Anforderungen, aber auch Chancen:

• Komplexität der Anforderungen: Jede Sanierung ist individuell. Technische Lösungen müssen an bestehende Strukturen angepasst werden – ohne dabei den wirtschaftlichen Rahmen zu sprengen.

• Normen, Vorschriften und Förderlogik: Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), technische Regeln für Energieeffizienz oder Förderprogramme (z. B. BEG) müssen bei Planung und Ausführung sicher eingehalten werden.

• Gewerkeübergreifende Koordination: Gewerke wie Heizung, Dämmung, Fensterbau und Lüftung müssen optimal aufeinander abgestimmt sein – idealerweise schon in der frühen Planungsphase.

• Technisches Know-how gefragt: Insbesondere bei Fragen rund um Luftdichtheit, Wärmerückgewinnung oder Feuchteschutz sind Fachwissen und Erfahrung entscheidend, um Bauschäden zu vermeiden und dauerhafte Lösungen umzusetzen.

Der Bedarf an qualifizierten Fachpartnern ist hoch – insbesondere bei der Planung integrierter haustechnischer Lösungen.

Normative Anforderungen & Planungspflichten

Wer saniert, muss gesetzliche Vorgaben und technische Normen beachten:

• GEG (Gebäudeenergiegesetz): Definiert Sanierungsgrenzen und Nachrüstpflichten

• DIN 1946-6: Lüftungskonzept verpflichtend, wenn z. B. mehr als 1/3 der Fensterfläche erneuert wird

• BEG-Förderung (BAFA, KfW): Zuschüsse nur bei Einhaltung energetischer Mindeststandards

• Schallschutzanforderungen: müssen bei Baumaßnahmen im Mehrfamilienhaus mitgedacht werden

• ESG-Richtlinien: für institutionelle Eigentümer zunehmend ein Pflichtprogramm

Tipp für Planer: Die Normen greifen oft ineinander. Eine gewerkeübergreifende Planung spart Zeit, Kosten und schützt vor Fehlentscheidungen.

Lüftung als unterschätzte Stellschraube bei der Sanierung

Im Kontext der Sanierung liegt der Fokus oft auf Wärmedämmung, neuen Fenstern oder moderner Heiztechnik. Das Thema Lüftung wird hingegen vielfach vernachlässigt, dabei spielt es eine zentrale Rolle für Effizienz, Wohnkomfort und Substanzschutz.

Gerade bei Bestandsgebäuden mit verbesserter Dichtheit nach Fenstertausch oder Dämmmaßnahmen kann eine unzureichende Belüftung schnell zu Feuchteproblemen führen. In der Folge steigt das Risiko für Schimmelbildung, Bauschäden oder ein unangenehmes Raumklima.

Warum ist Lüftung bei Sanierungen besonders relevant?

• Reduzierte natürliche Infiltration durch dichte Gebäudehüllen

• Bedarf an normgerechter Lüftung gemäß DIN 1946-6

• Wirtschaftliche Vorteile durch Wärmerückgewinnung

• Wartungsarme Systeme mit Feuchtesteuerung für Einzelräume

Vor allem dezentrale Lüftungssysteme bieten hier eine attraktive Lösung: Sie lassen sich flexibel in einzelne Räume integrieren, sind einfach nachrüstbar und erfordern kein zentrales Luftkanalsystem – ideal für Sanierungen im bewohnten Zustand oder bei schwieriger baulicher Ausgangslage.

Die kompakten und modularen Lösungen von VENTOMAXX lassen sich nahezu unsichtbar in die Fassade integrieren und überzeugen mit hoher Schalldämmung und optionaler Wärmerückgewinnung.

Der Weg ist machbar, aber erfordert kluge Planung

Die Sanierung des Wohnungsbestands ist ein zentrales Thema für Klimaziele, Wohnqualität und langfristige Wertschöpfung. Es braucht keine Schnellschüsse, sondern durchdachte, realistisch planbare Maßnahmen. Der Beitrag zeigt: Eine gewerkeübergreifende Betrachtung, nicht zuletzt im Hinblick auf Luftdichtheit und Lüftung, ist entscheidend für den langfristigen Erfolg. Gerne unterstützen wir Sie bei Ihrem Sanierungsprojekt. Sprechen Sie uns an.

Weitere spannende Beiträge:

Wenn Sie wissen möchten, wie sich eine Lüftungsanlage im Bestand effizient nachrüsten lässt, finden Sie in unserem Beitrag eine praxisnahe Übersicht zu Anforderungen, technischen Optionen und typischen Anwendungsfällen.

Sie planen eine Sanierung oder Modernisierung? Dann sollten Sie auch prüfen, ob ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 erforderlich ist. Welche Kriterien gelten und wie Planer dabei normgerecht vorgehen, erklärt unser Fachbeitrag.

Und wenn Sie mehr darüber erfahren wollen, wie moderne Systeme zur Regulierung der Luftfeuchtigkeit beitragen können, empfehlen wir unseren Beitrag, der die wichtigsten Einflussfaktoren und technische Lösungsansätze im Überblick darstellt.